요즘 부동산 경매 및 투자 등의 열풍으로 본인 소유의 상가 또는 주택을 임차인에게 임대하여 임대 수익을 챙기시는 분들이 많이들 계십니다. 주택을 임대하여 수익이 생겼을 때 소득세가 부과되는 기준과 그리고 부동산 임대수입에 대한 신고는 기장 신고를 하는 게 더 유리한 이유에 대해서 알아보겠습니다.
주택 임대 수익에 소득세가 부과되는 조건
소득세는 소득에 부과되는 소득이기에 원칙적으로는 모든 소득에 소득세가 부과됩니다. 그러나 주택 임대 활성화로 서민들의 주거 안정을 위해 다음의 3가지 조건에만 주택 임대수입에 대한 소득세를 부과합니다.
| 구분 | 내용 |
| 조건 | 1. 기준시가 9억원 초과 고가주택 임대 2. 국외에 있는 주택을 임대 3. 2채 이상의 주택을 소유한 납세자가 주택을 임대 (3가지 조건 중 한가지 이상에 해당하는 경우 소득세 부과) |
| 부과 방식 | 연간 월세 합계액 + 전세금 및 임대 보증금에 대한 간주 임대료 (주택 수 , 보증금 규모에 따라 구체적인 간주임대료 적용 기준 달라짐) |
위의 표의 내용을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 기준시가 9억 원 초과 고가주택 임대
과세기간 종료일 (매년 12월 31일) 혹은 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 9억 원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세 부과
2. 국외에 있는 주택을 임대
3. 두 채 이상의 주택을 소유한 납세자가 주택을 임대
본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우는 이를 합산해서 주택 수로 계산합니다. 다가구 주택의 경우에는 1채의 주택으로 분류하며 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산합니다.
부과방식
주택 임대소득은 월세 그리고 전세금 등에 대한 간주 임대료를 합한 값을 총수입으로 계산하여 소득세를 과세합니다. 또한, 간주임대료란 전세금과 같이 임대보증금을 통해서 얻는 이자 수익을 임대 수입으로 간주하여 소득세를 부과하는 제도입니다. 임대보증금에 일정 이율을 곱하여 계산합니다.
주택 임대소득 과세 요건
| 주택 수 | 월세 | 보증금 |
| 1주택 | 비과세 1) | 간주임대료 과세 제외 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 | 간주임대료 과세 2) | |
| 비고 | 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 분리과세와 종합과세 중에서 택할 수 있음 1) 기준시가 9억원 초과 고가주택 및 국외 주택에 대한 월세 임대소득은 1주택자도 과세 2) 1세대/1호당 주거면적 40m2 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상 주택 수에서 제외되며, 전세금 또는 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해서만 간주임대료로 과세 |
|
월세의 경우
임대인이 받은 연간 월세액이 과세 대상이나, 전세금 등에 대한 간주임대료는 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상으로 삼고 있습니다.
전세금 등에 대한 간주임대료
비소형(1세대 및 1호당 주거 전용면적 40m2 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과) 3 주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대해서 정기예금 이자율을 곱한 값을 임대 수입에 포함하여 과세합니다.
그러나, 1세대/1호당 주거면적 40m2 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상 주택 수에서 제외됩니다.
연간 2000만 원 이하의 주택 임대소득
연간 2000만 원 이하의 주택 임대소득의 경우에는 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세방식을 선택할 수 있습니다. 종합과세는 주택 임대 소득을 다른 소득(사업, 근로, 기타 소득)과 합산하여 종합소득세를 부과하는 방식이며, 분리과세는 주택임대 소득을 다른 소득과 합산하지 않고 별도의 세율로 세금을 납부하는 방식입니다.
추계 신고보다 기장 신고하는 게 훨씬 유리
앞에서 설명드린 바와 같이, 임대수입금액은 연간 월세 합계액에 전세금과 같은 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 계산합니다. 그런데 이때 월세는 실제로 임대인이 임차인으로부터 지불받은 금액이기에 추계 신고를 하든 기장신고를 하든 그 금액은 달라지지 않지만, 간주임대료의 경우에는 기장 방식으로 신고하는 경우와 추계 신고하는 경우에 그 금액이 크게 달라지게 됩니다. 기장 방식으로 신고할 경우 간주임대료가 더 적게 계산돼 전체적은 수입금액이 줄어들어 부과되는 소득세 또한 줄어들게 됩니다.
기장 방식으로 간주임대료 계산했을 때
(임대보증금-건물 취득가액) X 정기예금 이자율 - 임대보증금의 은행 예금 이자
추계 신고로 간주임대료 계산했을 때
임대보증금 X 정기예금 이자율
이처럼 기장 방식으로 간주임대료를 계산할 때는 임대보증금에서 건물 취득가액을 차감하고, 차감한 금액에 정기예금 이자율을 곱한 뒤 임대보증금의 은행 예금 이자를 한 번 더 차감하기 때문에 추계신고보다 더욱더 소득세가 줄어듭니다. 또한, 추계신고를 하게 되면 산출세액의 20%에 해당되는 무기장 가산세도 부과가 되기에 더욱더 기장 방식이 유리하다는 것을 알 수 있습니다.
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